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房地产私募瓶颈与机遇并存三四线城市风险突出万芳

发布时间:2020-02-14 12:18:34 阅读: 来源:弹簧机厂家

房地产私募瓶颈与机遇并存 三四线城市风险突出,

建银精瑞董事长李晓东、德信资本董事长陈义枫接受中国证券报记者专访时认为,房地产私募基金行业存在不少问题和挑战,但当前房地产行业整体融资环境偏紧,且显现出常态化趋势,在此背景下房地产私募基金面临很大的发展机遇。两家房地产私募机构负责人表示,楼市将保持总体平稳,房价走势倾向保持横盘震荡,部分三四线城市供过于求风险相对突出。

假股真债

中国证券报:目前房地产私募整个行业的规模如何?怎样突破行业目前的瓶颈?

李晓东:目前整个房地产私募行业的规模为2000亿元左右,而今年上半年新募集的资金估计大约300亿元左右,这样的规模还难以影响整个房地产行业。

相关部门对于有限合伙企业管控很严,特别是要求普通合伙人对自然人合伙人相关税收进行代扣代缴,这意味着有限合伙人要承担相当高的税负,而信托和券商专户却没有这样的要求。较高的税负直接影响了私募投资人的收益,一些私募为了取得更高收益,不得不参与高风险项目。

陈义枫:在国内,房地产私募这个行业发展历史并不长。在开始阶段,地产私募对于项目的把控能力、资金募集能力、社会接受程度都有待提高。经过几年的发展,地产私募在这三个层面虽然已经取得了一些突破,但还存在较大的上升空间。

不过,地产私募行业的发展势头良好。以资金募集为例,已经有国企将闲置资金投资于地产私募,并取得了比较好的收益。随着行业的成熟,相信行业发展的阻力会不断减小。

中国证券报:建银精瑞和德信资本的投资方向和业务模式有哪些特点?

李晓东:建银精瑞2008年由建银国际、华宸信托、华远地产(华远九都汇)、裕景集团、三水文园集团、富通地产等金融地产机构共同出资创建。虽然有多家开发商作为股东,但建银精瑞成立至今还没有投资过任何一个股东的房地产项目。我们是完全独立运作,不受任何一个股东的影响。建银精瑞在投资任何一个项目之前,都要经过相当谨慎的前期勘察,以规避可以预料到的风险。

为了实现较高的回报,建银精瑞也会参与一些中小开发商的项目,但是这样的项目往往需要更加专业的管理能力,需要对市场和行业的专业研判。不过,多数房地产私募都有着较强的专业能力。房地产私募就是为房地产行业而生的,地产私募的专业性要更高。

陈义枫:大公司、大城市、好项目、早期介入,是目前德信资本的主要业务模式。确实,代缴地价模式没有抵押物,项目公司股权作为抵押物的价值也不大。所以,我们更多的选择相对有实力的开发商,选择位置较好的地块,这样的项目风险较小,但开发商往往不愿意分给房地产私募更多的利润。

假股真债 是目前房地产私募普遍采用的业务模式,用少量资金购买项目公司的股权,更多的资金是以股东借款的方式进入项目。等到开发商偿还时,先赎回股权,之后再对股东借款支付固定的收益。

白银十年

中国证券报:作为市场的新生力量,怎样看待楼市的潜在风险?

李晓东:中国经济进入第二次转型,未来城镇化是扩大内需的最大潜力,其中也包括房地产。只要欧美经济不出大问题,那么中短期内国家对房地产行业的宏观调控就不会放松,而房地产价格不会有明显增幅,行业应该会处于温和放量上涨的状态。

公开数据显示,近几年大型房企二三线城市的项目开工面积保持逐年上升趋势,部分大型开发商一线城市开工面积只占其开工总面的一成,未来三四线城市将接过一二线城市的接力棒成为市场新动力。在项目选择上,建银精瑞会选择市场购买潜力较大城市的优质项目。在开发商选择上则没有太大限制,目前与上市、大型房企及中小开发商都有过合作。

另外,商业地产会是未来房地产私募基金的另一重点。东部地区城市化水平早已超过50%,现阶段是持有物业开发的高速增长阶段,给房地产私募创造了更成熟的市场土壤。相信商业地产真正的资产证券化和金融化探索,很有可能在今年、最迟明年会有些端倪。

陈义枫:我们的判断是,房地产行业总体进入 白银十年 ,就是说不会立刻垮掉,也不会像过去那么暴利。房价未来的趋势应该是横盘震荡,不涨和小涨是各方博弈交集和调控目标。对于各个细分市场,要结构化的具体分析,一二线城市、产业基础好经济发达的城市问题不大,部分三四线城市供过于求,风险相对突出。

连续多年的楼市调控已成为常态,房地产行业融资未来必将持续受限,房地产私募基金等新兴融资模式前景广阔。近期发生的银行系统 钱荒 预示着,未来银行资金池和影子银行将受到限制,预计下半年行业融资成本将走高2-5个点。总之,房地产市场将保持总体平稳,对于私募基金来说是好事,有机会,也不会有太大的系统性风险。

(编辑:地产福建网综合)

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